关于加强小区治理的建议

案据：当前，我区小区普遍存在以下突出问题：

一是小区执法难度大。侵占公共空间、毁绿种菜、违法建设、饲养家禽、机动车和非机动车乱停乱放、堵塞消防通道、违规装修、物业收费高、地下停车库收费高等方面业主反映强烈。如宝鼎首府个别业主长期投诉开发商地下停车位收费过高。

二是各类存量问题多。老旧小区普遍存在保温层脱落、楼顶漏水、停车位损毁积水、楼道墙皮脱落、小区内地面破损等基础设施问题，但物业专项维修资金使用困难。经初步统计，街道辖区内12个小区有约6545平方保温层有脱落风险需要除险维修；20个小区有约21765平方漏水需要修缮；5个小区有约2535平方停车位损毁待维修；20个小区有约22405平方楼道内墙皮不同程度脱落；9个小区有约1655平方米道路破损需要修整。《安徽省物业管理条例》规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人或其委托的代理人签名。”实际工作中，业主大会不仅召集难，而且业主到会率难以保证，书面征求意见又费时费力，因此导致专项维修资金使用申请无法快速、及时表决通过，专项维修资金躺在账户里“睡觉”，无法发挥应有的作用。

三是业委会作用发挥有限。部分有意愿的非党员小区业主，无法兼任小区党支部书记，因而不能担任业主委员会主任。很多业委会主任、委员为小区公共事务付出大量的时间、精力、金钱成本，却成为“义工制”，造成业委会成员在经历上任之初的激情后，最终均选择默不作声。

四是小区物业管理难。由于前期准入等原因，小区物业散、乱、小，且实力不强，仅史河街道辖区内物业服务企业就有24家之多，管理难度大。个别小区长期延续使用前期物业，个别物业公司不规范与业主签订物业服务合同，物业服务事项不明晰，或过于追求经济效益，减配人员、忽视服务质量，导致服务标准难以达到业主期望。部分业主不能及时、足额缴纳物业费，且存在部分公职人员不缴纳物业费现象。据了解，2024年全区物业起诉拒不缴费业主约319起，涉及物业费200余万元，其中叶集区人民法院受理39起追回37万元（判决生效后主动缴纳的8.6万、进入执行程序后执行28.4万），剩余约260起均为矛盾调解中心处理，而矛盾调解的最终解决方案均为物业费打折缴纳收场，极易引起其他业主效仿，对物业费收缴产生负面影响。

建议：

一是加快出台联合执法进小区相关文件。建议区政府组织城管、公安、消防、住建和市监等相关职能部门，加快制定联合执法进小区的相关文件，明确各单位在小区治理中的职责和权限，组成多部门联合执法队伍，定期对小区进行巡查，并建立定期会商机制，确保小区治理工作落到实处。

二是创新小区业主表决方式。建议物业行政主管部门探索改进业主表决方式，采用信息化技术，通过关联大数据，自动核实产权人信息，通过线上的方式召开业主大会，收集业主表决意见。及时通过征求业主意见，把专项维修资金利用起来，切实解决小区物业共用部位和物业共用设施等方面存在的问题。

三是赋能业主委员会履职。建议不再将小区党支部书记和业主委员会主任“一肩挑”作为选聘小区业主委员会主任的必要条件；在业主委员会成立试运行阶段给予一定的经费支持，激发业主委员会工作积极性，确保业主委员会正常运转、发挥作用。

  四是统筹全区物业服务企业管理。建议由区城管局牵头，通过政策引导和市场机制，优化全区物业服务企业结构，淘汰服务差、管理混乱的企业，扶持服务好、管理规范的企业。结合区国投公司下属新叶城市运营管理有限公司接手南海佳苑、广场东苑、未名湖畔等5个统建安置小区物业的契机，谋划通过“大带小”的方式，提高小型封闭成熟小区物业服务水平。建议由区委组织部牵头，加大物业费足额收缴力度，督促欠物业费的公职人员主动带头足额缴纳物业费。建议司法部门主动延伸司法服务触角，做实“巡回法庭”工作模式，把法庭“搬”进小区，开在物业和业主身边，让司法更“接地气”，努力为人民群众提供更便捷、更快速、更暖心的司法服务。