关于加强小区物业管理的建议

案由：

当前小区物业管理中，物业费核算范围不清晰、空置房收费无优惠、收费标准与服务质量不匹配等问题突出，已成为业主普遍关注的民生痛点。部分业主对物业费“全额收取却未精准对应服务”存在较强抵触情绪，空置房业主承担全额物业费却未享受实际服务，同时现有物业费标准与周边同类小区相比偏高，且未充分体现“质价相符”原则，长期下来易引发业主与物业公司的矛盾，影响小区居住氛围和谐及物业管理工作的有序开展，亟需针对性优化调整。

案据：

1．政策依据：根据《物业管理条例》第四十条规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，为物业费精准核算、差异化收取提供了明确政策支撑。

2．现实情况：经调研，当前小区物业费按房屋建筑面积（含套内面积+公摊面积）全额收取，但物业公司实际服务主要覆盖公共区域（公摊部分），套内面积由业主自行管理，收费范围与服务范围不匹配；小区空置房占比约15%-20%，此类房屋长期无人居住，未产生公共资源消耗（如电梯使用、公共照明等），却需缴纳全额物业费，业主反馈强烈；对比周边3个同类小区，本小区物业费标准高出10%-15%，但服务内容、服务频次与周边小区基本一致，收费性价比偏低。

3．群众意见：通过业主群问卷、线下走访收集意见，85%以上业主支持“仅按公摊面积收取物业费”，75%的空置房业主希望享受物业费减免，68%的业主认为当前物业费标准需适当下调，优化物业费收取方式已成为多数业主的共同诉求。

建议：

1．建立空置房物业费减免机制，明确减免标准与流程。界定空置房标准为“连续6个月及以上无人居住且已向物业公司报备”；对符合标准的空置房，给予50%-70%的物业费减免，实现阶梯式缴费；业主需提前向物业公司提交空置房报备申请及相关证明（如水电使用记录、房屋空置承诺书等），由物业公司核实后公示3天，无异议即执行减免，责任主体为物业公司，业主委员会负责监督。

2．下调物业费收费标准，实现“质价相符”。由业主委员会牵头，联合第三方机构对物业公司的服务成本（人员工资、公共设施维护费、保洁费等）进行核算，结合周边同类小区收费标准及本小区服务质量，将物业费标准下调10%-15%；下调后的标准需提交业主大会表决，通过后与物业公司重新签订物业服务合同，明确收费标准、服务内容及履约要求，责任主体为小区业主委员会、物业公司，街道办、社区居委会负责指导监督。

3．拓展物业可持续经营路径。借鉴成功经验，鼓励物业服务企业在保障主业的前提下，经业主同意，对社区低效空间进行改造提升，开展家政、养老、快递收寄等便民微利服务，拓宽收入来源，反哺基础物业服务，降低对单一物业费收入的依赖。